Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti býva vždy veľkým krokom v živote človeka. Nájsť si svoj vysnívaný byt či dom, môže chvíľu trvať, ale iste nám dáte za pravdu, že je to tá príjemnejšia časť. Proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je už o niečo zložitejší. Úskalia vás môžu čakať na každom kroku. U notára, v banke či na katastri. My vám ponúkame cenné rady a informácie, ktoré vám pomôžu a usmernia k tomu, aby ste kúpu nehnuteľnosti viac nemuseli odkladať a zvládli ju omnoho jednoduchšie. Pozorne si však prečítajte všetko, čo vám ponúkame.

Pri kúpe nehnuteľnosti vás čakajú dve podstatné fázy

Najprv si povieme o prvej fáze, ktorá je zložená z týchto troch krokov:

1. Výber banky

Ak uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti formou hypotéky, najprv sa informujte v banke, aké máte možnosti získania úveru. Nespoliehajte sa iba na jednu ,,vašu“ banku, v ktorej ste klientom. Zvážte a porovnajte si ponuky viacerých bánk a vyberte si tú, ktorá vám najviac vyhovuje.

2. Podrobná obhliadka

Obhliadka je veľmi dôležitý krok, pri ktorej je potrebné všímať si detaily a informovať sa o všetkých úpravách, ktoré boli v interiéri vykonané. Nezabúdajte na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, dajte pozor na samotné okolie, občiansku vybavenosť či susedské vzťahy. Ak máte záujem kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu a prenajímať ju, o to viac sa sústreďte na jej celkový stav, lokalitu či parkovacie miesto.

3. Overte si predajcu

Ak máte vyhliadnutú nehnuteľnosť podľa vašich predstáv, ďalšou podstatnou vecou je overiť si totožnosť osoby predávajúceho, či je oprávnený s touto nehnuteľnosťou nakladať. Vypýtajte si list vlastníctva, ktorý je potrebný pre banku, v prípade, že kupujete nehnuteľnosť cez hypotekárny úver. Tento dokument je dôležitý aj pre vás. Nájdete tam informácie o majiteľovi, o nehnuteľnosti, či na nej nie sú ťarchy, exekúcie, vecné bremená, ktoré by mohli kúpu skomplikovať alebo zablokovať.

Druhá administratívno-právna fáza je nasledovná:

1. Návšteva banky

Po vybratí vhodnej banky a overení, že ste vhodný kandidát na hypotéku, odporúčame požiadať banku o certifikát, vďaka ktorému si môžete hneď nehnuteľnosť rezervovať a ušetriť si tak svoje nervy i čas. Neplaťte rezervačnú zálohu skôr, ako budete vedieť výsledok z banky, mohli by ste o ňu prísť! 

TIP: V prípade, že by vám predsa len bola žiadosť o hypotéku neschválená kvôli nesplneniu určitých podmienok, kúpu nehnuteľnosti nemusíte hneď odkladať. Máte ešte možnosť obrátiť sa na našu službu rent-to-own, teda prenájom nehnuteľností s možnosťou neskoršieho odkúpenia, vďaka ktorej o vašu vysnívanú nehnuteľnosť neprídete. My vám ju zafinancujeme a rezervujeme na celý čas, kým sa vaša situácia zlepší a požiadate banku o hypotéku znova. Veľkou výhodou je, že ak využijete rezerváciu nehnuteľnosti našou službou, máte možnosť v nej okamžite bývať, alebo ju dokonca prenajímať ďalej.

2. Cez realitku, alebo na vlastnú päsť?

V tomto kroku je výber čisto iba na vás. Buď sa rozhodnete investovať do kúpy viac času a konať na vlastnú päsť, alebo si vyberiete pohodlnejší spôsob a pri kúpe nehnuteľnosti si necháte poradiť od realitného makléra, ktorý vás odbremení od väčšiny záležitostí. 

3. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve – Rezervačná zmluva

Ak ste si vybrali nehnuteľnosť, zhodli ste sa na cene a financovať ste sa rozhodli pomocou hypotéky, ktorej schválenie trvá nejaký ten čas, tento dokument je veľmi dôležitý. Podpis zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, slúži na to, aby majiteľ neponúkal nehnuteľnosť ďalej a taktiež je to záväzok kupujúceho, ktorý pri podpísaní skladá zálohu.

4. Nechajte si vypracovať znalecký posudok

V prípade, že kupujete nehnuteľnosť na hypotéku, banka od vás bude vyžadovať znalecký posudok. Tento krok ale nechajte na odborníkov. Poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku hradí zväčša kupujúci. Po získaní znaleckého posudku a podpísaní rezervačnej zmluvy, môžete požiadať o vyhotovenie kúpnej zmluvy.

5. Podpis záložných zmlúv a poistenie nehnuteľnosti

Ak riešite kúpu nehnuteľnosti na hypotéku, banka bude vyžadovať založiť túto nehnuteľnosť v prospech banky. Vypracuje vám záložné zmluvy, ktoré podpisujete vy aj predávajúci. Po zavkladovaní záložných zmlúv na kataster a splnenia všetkých podmienok, vrátane poistenia nehnuteľnosti, banka vyplatí kúpnu cenu predávajúcemu na účet.

6. Kúpna zmluva

Pri tejto zmluve si musíte uvedomiť, že neslúži len na prevod vlastníckeho práva. Jej obsah sa dotýka i zavkladovania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade hypotéky je kúpna zmluva zavkladovaná na kataster ako druhá v poradí po záložnej zmluve. Musí obsahovať všetky dohodnuté podmienky. Účinnosť nadobúda až podpísaním oboma zmluvnými stranami.

7. Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu do katastra sa začína na návrh účastníka konania. Vlastnícke právo však prechádza na majiteľa až dňa rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Celý tento proces zvyčajne trvá maximálne do 30 dní. Keď sa úspešne ukončí, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda nového majiteľa. 

8. Preberanie nehnuteľnosti

Samotným nasťahovaním sa proces kúpy ešte nekončí. Predávajúceho aj kupujúceho čaká ešte niekoľko povinností. Vytvorí sa preberací protokol, kde sa spíšu stavy meračov vody a energií. Predávajúci sa odhlási od dodávateľov energií a kupujúci sa prihlási. Kupujúci sa tiež musí prihlásiť k povinnosti platenia dane z nehnuteľnosti a platieb za komunálny odpad. Tieto povinnosti platia aj pre predávajúceho, tým že sa z nich odhlási.

V prípade, že na kúpu nehnuteľnosti máte hotovosť, postup je jednoduchší. Automaticky vám odpadajú niektoré spomínané úkony, ktoré vyžaduje banka pri vybavovaní hypotéky.

Dúfame, že tieto cenné rady vám napomôžu pri kúpe nehnuteľnosti. Aj pri tomto úkone ako je kúpa, existuje viacero spôsobov, akým proces prebehne, ako získať financie alebo koho požiadať o rady. Je vhodné neunáhliť sa, preveriť si viac možností a vybrať si jednu, ktorá vám najviac vyhovuje.