Investičná nehnuteľnosť - ako si vypočítať čistý príjem

Kúpa a prenájom nehnuteľnosti sa v posledných rokoch stala jednou z najobľúbenejších a najčastejších investícii na Slovensku. Avšak rastúce ceny nehnuteľností výrazne znižujú jej rentabilnosť, pričom veľa ľudí podceňuje časové a finančné náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti. Práve výšku týchto nákladov si je treba dobre prepočítať, pretože po zarátaní sa kúpa a prenájom nehnuteľnosti ľahko môže ukázať ako veľmi podpriemerná, či až zlá investícia. Na príklade si priblížime ako určiť výnos z investície a s akými nákladmi na prevádzku treba počítať.

Ak aktuálne zvažujete kúpu investičného bytu, zastavte sa na chvíľku a počítajte. Nie koľko vám zostane po zaplatení hypotéky, ani koľko bude mať byt raz cenu, ale koľko vás taký byt určený na prenajímanie bude stáť. Investícia do bytu totiž nie je lacná záležitosť a aj kvôli rastúcim cenám je nutné investíciu tohto druhu starostlivo zvážiť, nemusí sa totiž vyplatiť vždy a za každých okolností. 

Okolo investícií do bytov panuje mnoho mýtov, snáď najrozšírenejším je ten, že sa jedná o zdroj pasívneho príjmu. To nie je pravda. Vlastníctvo a prenájom bytu je podnikanie ako každé iné a vyžaduje čas, energiu a taktiež nemalé náklady. Čas a energiu si musí každý investor (budúci majiteľ) bytu posúdiť individuálne, náklady sa dajú rozdeliť do niekoľkých kategórií: správa, údržba, fond opráv a únik nájomného.

Správa

Pod správou sa rozumejú všetky úkony súvisiace s vlastníctvom a prenájmom bytu. Majiteľ bytu by mal mať byt poistený, a to ideálne ako poistením nehnuteľnosti, tak poistením domácnosti. Pokiaľ sa byt nachádza v bytovom dome, je súčasťou spoločenstva vlastníkov jednotiek, ktoré s najväčšou pravdepodobnosťou od svojich členov vyberá príspevok do fondu opráv. Nesmieme tiež zabudnúť ani na daň z nehnuteľných vecí, tá je zatiaľ pomerne nízka, to sa ale môže najmä pri investičných bytoch časom zmeniť. Ak sa o správu bytu nechce majiteľ starať sám, môže si najať profesionálnu správcovskú spoločnosť alebo realitnú kanceláriu. Tieto firmy si účtujú čiastky na úrovni 10 až 20 percent čistého nájmu.

Údržba

Byt samozrejme treba udržiavať v prenajímateľnom stave, ale tiež treba spĺňať všetky zákonom stanovené požiadavky na stav nehnuteľnosti. V tomto ohľade sú najdôležitejšie najmä revízie plynových spotrebičov, elektrických rozvodov a požiarnu bezpečnosť, prípadne vlhkosť a plesne, ktoré môžu nájomníkom poškodiť zdravie. V byte treba tiež udržiavať spotrebiče a nábytok, pričom najnákladnejšia položka bývy výmena kotla.

Opravy

Mimo poplatkov do fondu opráv, ktoré slúžia na údržbu, fasády, údržbu alebo výmenu výťahu, výmaľbu spoločných priestorov a pod., treba myslieť aj na opravy samotného bytu, pretože časom k ním príde. Najčastejšie ide o vymaľovanie bytu po výmene nájomcov, výmena podlahy, rekonštrukciu kúpeľne, výmenu kuchynskej linky a podobne. V tomto prípade je vhodné odkladať si na ne časť nájmu, aby potom majiteľ nebol naraz zaskočený pomerne veľkým nečakaným výdavkom.

Únik nájomného

Málokedy sa majiteľovi podarí dosiahnuť plnú obsadenosť bytu, a to najmä v dnešnej dobe zvyšujúcej sa ponuky nájomných bytov z dôvodov sťahovania sa ľudí z miest do regiónov skrz home-office a tiež výpadku krátkodobých prenájom. Nájdenie vhodného nájomníka je náklad sám o sebe, ktorá sa okrem toho opakuje v prípade jeho výmeny spravidla spolu s výpadkom niekoľkých nájmov.Ako dlho bude nájdenie nájomníka trvať samozrejme vždy záleží na stave bytu, jeho lokalite, dispozíciách, výmere podlahovej plochy, kvalite jeho zariadenia a mnohých ďalších faktoroch.

Reálny príjem

Nakoniec sa pozrime, ako by vyzerala investícia do priemerného dvojizbového bytu o výmere 50 metrov štvorcových v Bratislave. Majme na mysli, že u starších bytov v horšom stave je treba počítať s väčšími rezervami v rámci fondu opráv. Takto by vyzerali ročné náklady:

Kúpna cena: 240 000 €

Nájom: 7 200 € (600 € mesačne)

• Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti: 120 €
• Príspevok do fondu opráv: 720 €
• Daň z nehnuteľností: 6 €
• Externý správca: 720 €
• Údržba: 360 €
• Opravy: 360 € (cca. 5% z nájmu)
• Únik nájomného: 600 € (jeden mesačný nájom)

Náklady celkom: 2 886 € (1,2 % z kúpnej ceny)

Čistý príjem: 4 314 € (1,8 % z kúpnej ceny)

Alternatíva

Ako vidíme zďaleka neplatí, že nájom sa rovná čistému príjmu. Rozdiel je v skutočnosti pomerne podstatný a investícia do vlastnej nehnuteľnosti sa môže ukázať ako veľmi podpriemerná. V skupine BizPartner Group sme preto počas rokov podnikania na realitnom trhu vytvorili finančno-realitné služby, cez ktoré investujeme do nehnuteľností úplne iným spôsobom. Reality kupujeme pre vopred známych zákazníkov a za vopred dohodnutých podmienok ich následného predaja, čím si zabezpečujeme 100%-nú obsadenosť nehnuteľnosti, výhodnú kúpnu cenu a vopred nastavený exit. Preto je naše investovanie do nehnuteľností výnosné, ale tiež predvídateľné a chránené proti negatívnym vplyvom zmeny úrokových sadzieb, inflácií alebo ochladenia trhu s nehnuteľnosťami. 

Za 8 rokov fungovania sme prefinancovali viac ako 300 nehnuteľností a dosahujeme zabezpečené zhodnotenie na úrovni 12 až 16 % p.a.

Neurobte chybu kúpy príliš drahej investičnej nehnuteľnosti, ktorá Vám po zarátaní vedľajších nákladov a prípadnému výpadku nájmu generuje minimálny výnos. Kontaktuje nás a investujte spolu s nami výnosne, predvídateľné a bezpečne.