Kupujem “čistú” nehnuteľnosť?

Slovíčkom “čistý” zaiste nemáme na mysli či je vo vami zamýšľanej nehnuteľnosti všetko upratané a na svojom mieste, ale, či je nehnuteľnosť zaťažená niektorou z foriem inštitútov využívaných v právnej praxi.

Pri kúpe nehnuteľnosti sa kupujúci zaujímajú o list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, pričom ich predovšetkým zaujíma, kto je uvedený v časti B, a teda práve vlastníci a iné oprávnené osoby. Pri čítaného listu vlastníctva odporúčame svoj pohľad upriamiť aj o čosi nižšie, na časť C, ktorú by sme označili za najdôležitejšiu, kde sú uvedené ťarchy danej nehnuteľnosti. V opačnom prípade môžete ostať po nadobudnutí nehnuteľnosti nemilo prekvapení...

Medzi najčastejšie ťarchy nehnuteľností zapísané na liste vlastníctva patria vecné bremená, záložné práva a predkupné práva.

VECNÉ BREMENÁ

Právna úprava vecných bremien je upravená v Občianskom zákonníku v časti vecných práv ako právo k cudzím veciam, nájdeme ich v §§ 151n až 151p. Podstatou vecných bremien je zabezpečiť v prospech oprávneného subjektu právo k cudzej nehnuteľnosti obmedzením vlastníka nehnuteľnosti takým spôsobom, že bude povinný niečo konať alebo sa zdržať určitého konania, alebo sa určitého konania strpieť.

Medzi najčastejšie zapisované vecné bremená patria:

• právo vstupu a prechodu alebo prejazdu vozidlom cez cudzí pozemok
• právo viesť cez cudzí pozemok cestu
• právo uloženia, prevádzky, údržby a opravy inžinierskych sietí
• právo doživotného bývania alebo užívania.

Zatiaľ, čo niektoré z uvedených práv v zásade nezhoršujú užívanie vašej nehnuteľnosti, iné môžu spôsobiť značné problémy. Preto je žiaduce sa vopred o ich povahe informovať.

ZÁLOŽNÉ PRÁVA

Záložné práva nájdeme v rovnakej časti a hlave Občianskeho zákonníka ako vecné bremená. V oblasti realít sa najbežnejšie stretávame so záložnými zmluvami v súvislosti so zabezpečovaním pohľadávok hypotekárnych bánk ako záložnými veriteľmi, ktoré svojim klientom, ako záložným dlžníkom poskytujú úvery za účelom financovania kupovaných nehnuteľností, teda na úhradu kúpnej ceny.

Záložné právo pri hypotéke zaniká spravidla splatením hypotéky, preto pri kúpe nehnuteľnosti dbajte na to, aby vo vašej kúpnej zmluve bolo uvedené, že časť kúpnej ceny bude slúžiť na úhradu zostatku hypotekárneho úveru, ktorý je uvedený vo vyčíslení zostatku úveru poskytnutou bankou. V opačnom prípade vás bude stáť veľa úsilia dať veci do poriadku…

PREDKUPNÉ PRÁVO

V časti C ťarchy môže byť označené aj predkupné právo, s ktorým je spojená povinnosť nehnuteľnosť ponúknuť osobe oprávnenej v tomto zápise. V závislosti od skutočnosti či sa jedná o zákonné alebo zmluvné právo sa odvíjajú aj možné dôsledky. V prípade, ak by si predávajúci túto svoju povinnosť nesplnil a vy, ako noví kupujúci by ste nehnuteľnosť nadobudli, môže vám v tejto súvislosti vzniknúť zopár nepredvídaných situácií. Podľa charakteru predkupného práva by sa osoba oprávnená zo zápisu mohla súdnou cestou móla domáhať relatívnej neplatnosti zmluvy alebo by od vás, ako nových vlastníkov žiadala ponúknuť nehnuteľnosť na predaj, prinajmenšom by však takýto zápis ostal zapísaný v časti C a predkupné právo by tak bolo zachované.

Vo všetkých nami vymenovaných prípadoch je potrebné venovať listu vlastníctva potrebný čas a pristupovať s náležitou starostlivosťou, aby ste sa vyhli prípadným nepríjemnostiam v budúcnosti. Napríklad, ak by ste chceli kúpiť nehnuteľnosť na úver. Samozrejme, závisí od charakteru ťarchy, no finančná inštitúcia túto v liste vlastníctva zväčša neakceptuje. Rovnako by ste asi nechceli bývať pod jednou strechou s cudzou babkou… :)