Píše CEO Martin Fodor: Často sa skloňuje pri investovaní pojem “diverzifikácia rizika”. To platí aj pri nehnuteľnostiach, ktoré sú stále považované za stabilnú cestu zhodnocovania peňazí. Či už vám generujú zisk z nájmu alebo sa spoliehate na rast hodnoty nehnuteľnosti v čase. Stále platí, že na Slovensku máme relatívne stabilný realitný trh, ktorý prirodzene prežíva pravidelne nejaký cyklus, kedy sa prosperita strieda s krízami. Práve po nich však prichádzajú nové príležitosti a aj iný nadhľad ako rôznorodo investovať svoje peniaze. Princíp je jednoduchý, kde jeden trh môže stagnovať, tak iný môže paradoxne rásť. Nie je však úplne jednoduché odhadnúť vývoj.
Chce to istú dávku vedomostí o jednotlivých trhoch, a to nielen z pohľadu dopytu po nehnuteľnostiach. Treba si všímať súvislosti s možným politickým dianím, ekonomickým potenciálom a ako sa hovorí - diabol sa častokrát skrýva v detailoch. Z tohto dôvodu nemožno ignorovať ani miestnu legislatívu, dane či samotnú správu nehnuteľnosti.
Kde sa oplatí investovať?
Otázkou teda je, aké indikátory môžu investorom pomôcť pri výbere správnej lokácie. Mnoho štátov nám možno z dnešného pohľadu neprídu atraktívne, lebo sa nám podobajú na Slovensko spred 15-20 rokov dozadu. A v tom sa môže skrývať tá finta. Slovensko posunuli vpred v prvom rade reformy a významné strategické investície. Zoberme si ako príklad Albánsko, ktoré už dlhodobo operuje so svojim potenciálom či už v oblasti energetiky alebo cestovného ruchu a nehnuteľnosťami na prilákanie významných zahraničných investorov.
Podmieňuje tomu ako budovanie infraštruktúry, tak aj obchodných vzťahov s EÚ. Aktuálne na pobreží neobývaného ostrova Sazan má vyrásť luxusný rezort vo výške 1,4 miliardy eur a vytvorí 1000 pracovných miest. Projekt plánuje realizovať zať Donalda Trumpa, Jared Kushner. Čo by si z toho mali odniesť investori, ktorí uvažujú nad kúpou nehnuteľnosti v zahraničí?
Napríklad v Albánsku takáto významná investícia predpokladá výrazný rozvoj regiónu, takže o niekoľko rokov môže byť z neho vyhľadávaná destinácia a ceny realít budú rásť. Momentálne sú však pre väčšinu západných investorov na dostupnej úrovni a môj odhad je, že kto teraz kúpi práve na niektorom pobreží Albánska investičnú nehnuteľnosť, tak o pár rokov nebude ľutovať, lebo svoje peniaze perspektívne zhodnotí. Samozrejme pred kúpou si musí dôkladne premyslieť konkrétnu lokalitu.
Rovnako sa takto môžeme baviť o Bulharsku, ktoré je pre mnohých Slovákov a Čechov stále synonymum akejsi nostalgie a retra. Avšak rezorty, ktoré sa tam stavajú, idú významne dopredu a sám som sa presvedčil pri nákupe investičných nehnuteľností pre našich klientov, že na katastri je napríklad na Slnečnom pobreží veľmi živo. Apartmány tu majú vyťaženosť 150 až 200 dní v roku a výstavba nových developerských projektov stále pokračuje. Z našich skúseností sa tu výnos pohybuje ročne okolo 8-15 %, čo je veľmi slušný výsledok. A krajina má stále rastový potenciál. Povedali by ste to takých 15 rokov dozadu?
Ak by som sa dnes mal rozhodnúť, kde v zahraničí by som si kúpil investičný apartmán, tak bez váhania by som odvetil Dubaj. Moja odpoveď je pohotová najmä z dôvodov, že aj tu sme už nakúpili pre našich klientov nehnuteľnosti a som presvedčený, že Dubaj je aktuálne pre investorov stávka na istotu. Nehnuteľnosti sa tu nakupujú vo veľkom a developeri prichádzajú stále s novými projektmi, ktoré posúvajú služby ubytovania na úplne iný level. Dovolím si tvrdiť, že práve na tomto mieste sa koncentrujú trendy. Okrem toho má Dubaj obrovskú výhodu čo sa týka ekonomického rastu a stabilnej politickej situácie, keďže sa tu nemenia vlády ako na bežiacom páse, nehovoriac o vysokej bezpečnosti a samotných výnosov z investície.
Faktom je, že ide o jedno z najviac turisticky navštevovaných miest na svete, takže záujem o ubytovanie je enormný či už stredných vrstiev, ktoré hľadajú dostupnejšie možnosti alebo tých, ktorí preferujú vysoký nadštandard. Čo ma osobne prekvapilo bola rýchlosť celej transakcie. Zatiaľ čo u nás sa týždne rieši hackerský útok s katastrom, tak v Dubaji je minimálna šanca, že by ste sa ocitli v obdobnej situácii.
Niekedy netreba chodiť s džbánom po vodu ďaleko
Nášmu trhu podobný, ale predsa len zaujímavejší ekvivalent je rozhodne Česká republika. Okrem toho, že naši kultúrne najbližší susedia majú lepšie podchytený turizmus, tak je to vysoký dopyt aj po nájmoch napríklad v Prahe či v Brne. Avšak treba rátať aj s vyššou cenou pri nákupe, keďže v Prahe ceny bytov patria medzi najdrahšie v strednej Európe. Práve vstupné náklady môžu vašim očakávaniam z výnosov dať rýchlo dole ružové okuliare. Ak sa však chcete zamerať skôr len na čisté rozloženie financií do viacero krajín a zrozumiteľnosť trhu je pre vás prvoradá, tak Česko nie je zlá voľba. Rovnako atraktívne pre investorov môže byť aj Nemecko, tu však začína mnohých odrádzať ako bujnejúca regulácia, tak aj častokrát komplikovaný proces a vysoké ceny.
Ak máte záujem o investovanie do nehnuteľností v iných krajinách, tak musíte pozerať na svoje ciele dlhodobo. Budete schopní míňať svoju energiu na riešenie komplikácií spojených s legislatívou a daňami? Je Vaša finančná kondícia natoľko odolná, že prežije aj možnú stagnáciu trhu, napríklad hlavne v letných destináciách, ktoré počas zvyšku roka zvyknú zívať prázdnotou? Takáto investícia je rozhodne zodpovedný krok, no musí byť uvážený. Netreba sa rozhodovať len “srdcom”, lebo sa vám niekde páči, hoci aj to je pri rozhodovaní dôležité. V takom prípade odporúčam sa na miesto niekoľkokrát vrátiť, nacítiť prostredie a získať prvé lokálne kontakty, ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať. Ak chcete dosiahnuť stabilné výnosy a skutočné zhodnotenie vašej investície, tak dobrá príprava je základ.