Hneď na úvod musíme férovo priznať jednu vec: nasledujúce riadky sú do istej miery našou špekuláciou a predikciou vývoja na trhu. Keď sa však racionálne pozrieme na rýchlosť technologického pokroku, sme hlboko presvedčení, že tento scenár, bohužiaľ, vôbec nie je vzdialený od reality.
Všade dnes čítame o tom, ako umelá inteligencia (AI) zefektívni prácu, zrýchli procesy a zmení svet. Málokto si však uvedomuje jeden masívny sekundárny efekt, ktorý táto revolúcia prinesie. Umelá inteligencia totiž v pomerne krátkom čase radikálne zasiahne trh práce – a to spôsobom, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou spustí realitnú krízu, akú sme tu už dlho nemali.
Poďme si to rozmeniť na drobné a pozrieť sa na to, kto dnes vlastne ťahá realitný trh smerom nahor.
Pád novodobej „šľachty“
Je úplne zrejmé, že AI už za pomerne krátku dobu pripraví o prácu (alebo výrazne zníži príjmy) obrovské množstvo ľudí, ktorých denným chlebom je práca s počítačom. Kóderi, analytici, copywriteri, administratívni pracovníci či nižší a stredný manažment. To sú presne tie pracovné pozície, ktorých sú plné veľké mestá, a ktoré tvoria chrbtovú kosť rozvinutých ekonomík.
Títo ľudia doteraz predstavovali silnú strednú a vyššiu strednú triedu. Dalo by sa povedať, že išlo o akúsi novodobú šľachtu spoločnosti.
Zvykli si na vysoké platy, stabilnú prácu, neustály dopyt po svojich zručnostiach a na to, že ich mzdy z roka na rok rástli. Pre túto skupinu nebol absolútne žiadny problém získať od banky vysokú hypotéku. Banky ich milovali. A hoci samozrejme neboli jediní, aj oni mali svojou obrovskou kúpnou silou veľmi významný podiel na tom, že ceny nehnuteľností v metropolách rástli do astronomických výšin.
Špirála defaultov, na ktorú zatiaľ nemáme liek
Lenže rovnica je neúprosná: bez práce jednoducho nie je z čoho splácať.
Čo sa stane, keď AI začne tieto pozície vo veľkom nahrádzať? Finančné vankúše sa rýchlo vyčerpajú a ľudia nebudú vládať splácať svoje drahé hypotéky. Zároveň platí aj druhá strana mince: bez stabilnej práce a vysokého príjmu nie je možné získať novú hypotéku. Dopyt po drahých bytoch sa tak môže v relatívne krátkom čase radikálne prepadnúť.
Dostávame sa do nebezpečnej špirály defaultov (nesplácaných úverov). Na trh sa začne dostávať obrovské množstvo nesplácaných nehnuteľností. Ponuka raketovo prevýši dopyt a ceny poletia strmo nadol. Na takýto rýchly šok pritom nebude existovať rýchly liek. Štátne aparáty sú obrovské, pomalé lode a nedokážu na exponenciálne technologické zmeny reagovať dostatočne pružne.
Časom sa, samozrejme, nejaký liek na túto situáciu nájde a spoločnosť sa novej ekonomickej realite prispôsobí. Problémom však je, že dnes toto riešenie vôbec nepoznáme, systematicky ho neriešime a nevyhnutná transformácia bude trvať určitú dobu. A nie, neplatí ani ilúzia, že si
všetci títo ľudia jednoducho nájdu iné uplatnenie, alebo že sa z nich zo dňa na deň stanú údržbári či inštalatéri. Všetci predsa nemôžu prejsť do manuálnej sféry. Hoci umelá inteligencia nepochybne vytvorí aj nejaké nové pracovné miesta, realita je neúprosná: mnohonásobne viac pozícií natrvalo zruší.
Starý prístup k investovaniu je dnes extrémne nebezpečný
Tento vývoj nám ukazuje jednu zásadnú vec: starý prístup k investovaniu do nehnuteľností je dnes mimoriadne nebezpečný. A netýka sa to len bytov.
Ekonomika je totiž systém spojených nádob. Hotely môžu fungovať a generovať zisk investorom len vtedy, keď majú platiacich hostí. Reštaurácie prežijú, len ak do nich pravidelne chodia platiaci zákazníci. Akákoľvek výroba či služba musí mať na samom konci reálneho človeka, ktorý má peniaze na to, aby si jej produkt kúpil.
Ak stredná trieda kvôli AI masívne príde o príjmy, kúpyschopnosť obyvateľstva rapídne klesne a dominovým efektom to zasiahne všetky sektory. Nemôžete sa spoliehať na výnosy z nájmov či prevádzok, ak tí, ktorí by vám mali platiť, prichádzajú o svoje peniaze. Preto je kriticky dôležité zmeniť prístup k investovaniu (a nielen do realít) už dnes a nečakať so založenými rukami na to, kým nastane obrovský „prúser“.
Neveríme v mýtus nekonečného rastu
Tento scenár nás plynulo vracia k inému nášmu článku: Tekuté peniaze (Fluid money): Ako náš model definuje nové pravidlá investovania do nehnuteľností a eliminuje riziko trhových poklesov, v ktorom sme jasne deklarovali náš na prvý pohľad paradoxný postoj: Hoci v BizPartner Group dlhé roky úspešne podnikáme s nehnuteľnosťami, neveríme v mýtus ich nekonečného cenového rastu. Pod vplyvom spomínaných technologických a ekonomických otrasov počítame skôr s ich poklesom.
Väčšina bežných investorov stále uplatňuje starú, naivnú stratégiu: „Kúp, drž a modli sa, aby to v budúcnosti stúplo.“ Byť dnes dlhodobým „držíčom“ bežných realít na dlh sa stáva extrémne zraniteľnou pozíciou.
Náš recept: Rýchlosť, agilita a imunita voči výkyvom
Ako je teda možné, že v BizPartner Group náš biznis stabilne funguje a rastie bez ohľadu na to, aká je na trhu nálada? Odpoveďou je náš špecifický obchodný model, ktorý je voči podobným krízam mimoriadne odolný.
Nestojíme na pasívnom čakaní, náš prístup je úplne iný:
● Rýchla frekvencia obchodov: Náš model je založený na objeme a rýchlosti transakcií. Kapitál neviažeme v nehnuteľnostiach na dlhé roky, neustále ho točíme a zhodnocujeme.
● Žiadne dlhé držanie: Nezhromažďujeme portfólio „ležiakov“, ktoré by v čase krízy stratilo na hodnote. Naším cieľom je rýchlo vyriešiť situáciu s nehnuteľnosťou a okamžite ju vrátiť späť na trh.
● Výnosy nezávislé od vývoja trhu: Naše zisky negeneruje to, že trh ako celok umelo rastie. Zarábame na našej obchodnej stratégii, know-how a pridanej hodnote, ktorú do transakcie vnesieme. Náš model je funkčný rovnako na rastúcom, ako aj na klesajúcom trhu.
● Blesková reakcia na zmeny: Keďže nedržíme dlhodobé a nelikvidné aktíva, dokážeme sa mimoriadne rýchlo prispôsobiť. Ak AI skutočne spustí krízu a ceny začnú padať, my nebudeme paralyzovaní. Budeme mať rozviazané ruky, aby sme využili nové príležitosti, ktoré každý prepad trhu prináša.
Záverom:
Umelá inteligencia čoskoro prepíše pravidlá hry nielen v IT, ale aj v reálnej ekonomike a realitách. Spoliehať sa na staré modely a dlhodobé držanie aktív môže byť v blízkej budúcnosti likvidačné. My v BizPartner Group staviame na rýchlosti, obrátkovosti a nezávislosti od rastu trhu. A to je stratégia, ktorá ochráni kapitál aj v časoch najväčšej neistoty.