Flipovanie nehnuteľností patrí medzi aktívne formy investovania do realít. Princíp je jednoduchý: kúpiť nehnuteľnosť s potenciálom, zvýšiť jej hodnotu a následne ju predať za vyššiu cenu. V praxi však úspešný flip nie je len o lacnom nákupe a rekonštrukcii. O výsledku rozhoduje najmä správny výber nehnuteľnosti, presný finančný plán, kontrola nákladov a schopnosť projekt efektívne dokončiť a predať.
Najčastejším modelom je: nájsť → kúpiť → zrekonštruovať → zvýšiť hodnotu → predať. Najčastejšie ide o byty alebo rodinné domy v pôvodnom či zastaranom stave, prípadne o nehnuteľnosti, pri ktorých je možné vyjednať zaujímavú nákupnú cenu.
Dôležité je jedno pravidlo: zisk pri flipe sa často tvorí už pri nákupe, nie až pri predaji. Ak kúpite nehnuteľnosť príliš draho, samotná rekonštrukcia nemusí vytvoriť dostatočnú maržu.
Pri prvom flipe je dôležitejšie vybrať dobre spočítaný a predvídateľný projekt než naháňať maximálny možný zisk. Celý proces môžete rozdeliť do siedmich krokov:
Na flip nemusíte mať nevyhnutne celú kúpnu cenu z vlastných peňazí. Pri vhodne nastavenom financovaní môžete vlastný kapitál použiť napríklad ako spoluúčasť a zvyšok financovať externe. Do rozpočtu však vždy zahrňte celý projekt, nielen samotnú kúpu.
Počítajte s nákladmi na rekonštrukciu, materiál a prácu, právne a transakčné náklady, financovanie, energie, marketing, predaj a prípadnú províziu. Samozrejmosťou by mala byť aj finančná rezerva, pretože počas rekonštrukcie sa môžu objaviť nečakané výdavky.
Pri flipe nemusí byť najlepšia najdrahšia lokalita. Dôležité je, či je v nej dostatočný dopyt po type nehnuteľnosti, ktorú chcete po rekonštrukcii predať.
Pred kúpou si overte ceny porovnateľných nehnuteľností, konkurenciu, obľúbené dispozície, dobu predaja a typického kupujúceho. Zohľadniť je dobré aj pracovné príležitosti, školy, nemocnice či vývoj počtu obyvateľov. Nespoliehajte sa iba na inzertné ceny, podstatné je mať čo najrealistickejšiu predstavu o predajnej cene.
Nie každý lacný byt je dobrý flip. Nízka cena môže byť spôsobená technickým problémom, nevýhodnou dispozíciou, lokalitou alebo právnou komplikáciou. Pri výbere preto sledujte najmä rozdiel medzi cenou nehnuteľnosti v aktuálnom stave a jej hodnotou po rekonštrukcii.
Potenciál môžu mať napríklad byty v pôvodnom stave, nehnuteľnosti so zastaraným interiérom, byty s rozumne upraviteľnou dispozíciou alebo nehnuteľnosti, pri ktorých dokážete vyjednať výraznú zľavu.
Položte si jednoduchú otázku: „Prečo je táto nehnuteľnosť lacnejšia ako porovnateľné a dokážem tento rozdiel odstrániť?“
Toto je najdôležitejšia časť celého procesu. Pred kúpou si vytvorte finančný model, ktorý zohľadní nákup, rekonštrukciu, financovanie, držbu aj predpokladaný predaj.
Ak predpokladáte predaj za 230 000 €, rozdiel je 36 500 €. To však ešte automaticky neznamená čistý zisk. Treba zohľadniť aj ďalšie náklady, dane a konkrétne podmienky transakcie.
Pred každým flipom si preto pripravte tri scenáre: optimistický, realistický a pesimistický. Počítajte s tým, že rekonštrukcia bude drahšia, predajná cena nižšia alebo sa projekt predĺži. Ak projekt vychádza iba v optimistickom scenári, je pravdepodobne príliš rizikový.
Financovanie môže výrazne ovplyvniť výsledok celého projektu. Ak máte napríklad 100 000 € vlastného kapitálu, nemusí byť najefektívnejšie vložiť celú sumu do jedného flipu. Pri vhodne nastavenej štruktúre môžete časť vlastných peňazí použiť ako spoluúčasť, zvyšok financovať externe a zároveň si ponechať rezervu.
Dôležité je však počítať s cenou financovania. Viac cudzieho kapitálu automaticky neznamená vyšší zisk. Rozhodujúce je, či ekonomika projektu dokáže pokryť všetky náklady financovania a stále vytvoriť dostatočnú maržu.
Cieľom rekonštrukcie pri flipe nie je vytvoriť nehnuteľnosť podľa vášho vkusu. Cieľom je zvýšiť jej atraktivitu pre cieľového kupujúceho a zároveň udržať náklady pod kontrolou.
Zamerajte sa najmä na prvky, ktoré výrazne ovplyvňujú výsledný dojem. Kuchyňu, kúpeľňu, podlahy, osvetlenie, dispozíciu, úložné priestory a celkový vizuálny stav. Pri každom zásahu si položte otázku: „Zvýši táto investícia predajnú cenu alebo pomôže predať nehnuteľnosť rýchlejšie?“
Rovnako dôležitý je čas. Počas držby vznikajú ďalšie náklady na financovanie, energie či prevádzku, preto môže výrazné predĺženie projektu znížiť výsledný zisk. Cieľom je nájsť správnu rovnováhu medzi rýchlosťou, kvalitou a nákladmi.
Aj dobre zrekonštruovaný byt sa môže predávať zle, ak je nesprávne nacenený alebo prezentovaný. Pred predajom preto venujte pozornosť profesionálnym fotografiám, kvalitnej prezentácii, home stagingu, pôdorysu a dobre pripravenému inzerátu.
Pri nastavovaní ceny nevychádzajte iba z toho, koľko ste do nehnuteľnosti investovali. Kupujúceho zaujíma predovšetkým to, či je pre neho nehnuteľnosť atraktívna za aktuálnu trhovú cenu.
Na túto otázku neexistuje jedno univerzálne číslo. Výsledok závisí od nákupnej ceny, výšky zľavy, nákladov na rekonštrukciu, ceny financovania, dĺžky projektu, lokality a konečnej predajnej ceny.
Preto nesledujte iba absolútny zisk. Dôležitá je aj výnosnosť vlastného kapitálu a pomer potenciálneho zisku k riziku. Projekt so ziskom 30 000 € môže byť zaujímavejší ako projekt so ziskom 50 000 €, ak vyžaduje menej vlastných peňazí a trvá výrazne kratšie.
Áno, ale nejde o pasívne investovanie. Flipovanie je aktívna práca, pri ktorej musíte vedieť vyhodnotiť cenu a lokalitu, odhadnúť rekonštrukciu, kontrolovať rozpočet, pracovať s financovaním a následne nehnuteľnosť predať.
Preto by mal byť prvý projekt skôr jednoduchý a dobre predvídateľný než maximálne výnosný na papieri.
Pred podpisom kúpnej zmluvy by ste mali vedieť odpovedať na tieto otázky:
Ak na poslednú otázku odpoveď znie nie, možno ešte nie je správny čas na kúpu.
Úspešné flipovanie nehnuteľností nie je o šťastí ani o nájdení „zázračne lacného bytu“. Je to kombinácia dobrého nákupu, presných čísel, rozumnej rekonštrukcie, správneho financovania a efektívneho predaja. Každý projekt preto najskôr dôkladne vyhodnoťte a až potom doň vložte vlastné peniaze.
Ak už máte konkrétnu nehnuteľnosť, ktorá podľa vás dáva ekonomický zmysel, ale potrebujete vyriešiť kapitál na jej kúpu, BizPartner Group môže byť partnerom pre financovanie vášho flipu. Pošlite nám základné informácie o projekte a pripravíme vám návrh financovania podľa konkrétnej nehnuteľnosti a vášho zámeru.
Zistiť viac o financovaní flipovania nehnuteľností →