Blíži sa nová realitná kríza? Ako ju rozpoznať a pripraviť sa!

Ceny nehnuteľností nerastú donekonečna. História ukazuje, že realitný trh má svoj prirodzený rytmus – po období rastu prichádza spomalenie alebo kríza. Odborníci hovoria, že k väčšiemu otrasu dochádza približne každých 15 až 18 rokov. Naposledy sme to zažili v roku 2008, keď praskla hypotekárna bublina v USA a problémy sa rozšírili po celom svete. Odvtedy ubehlo už viac než 15 rokov – a preto je logické sa pýtať: Neprichádza ďalšia kríza?

Čo hovoria cykly

Aj keď sa trh nikdy nespráva úplne presne podľa kalendára, cykly tu sú. Po kríze v roku 2008 nasledovalo obdobie rastu, lacných úverov a stavebného boomu. V posledných rokoch sa však pridali nové faktory – pandémia, rast úrokov a zdražovanie energií. To všetko vytvára prostredie, kde by opäť mohlo prísť k ochladeniu.

• Na viacerých miestach v Európe už vidíme varovné svetielka:
• Komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, obchodné centrá) sa predávajú najmenej za posledné desaťročie.
• Do bývania tečie priveľa peňazí – investori skupujú byty a tlačia ceny nahor, čo môže viesť k bublinke.
• Banky sú zatiaľ stabilné, ale regulátori varujú – úvery sa vo veľkej miere splácajú, no ECB a ďalšie inštitúcie upozorňujú, že v budúcnosti by mohlo rásť riziko nesplácania, najmä pri menších firmách a komerčných realitách.
• Politické a regulačné napätie – vlády sa snažia riešiť dostupnosť bývania, no opatrenia zatiaľ neprinášajú zásadný efekt.

Na druhej strane, nie všetko je čierne. Niektorí analytici veria, že realitný trh dokáže ešte chvíľu rásť – dopyt po bývaní je silný a investície stále prinášajú zaujímavé výnosy.

Čo to znamená pre majiteľov nehnuteľností

Realitná kríza sa netýka len developerov alebo bánk. Dopad pocíti aj každý, kto vlastní byt, dom či investičnú nehnuteľnosť. Najčastejšie sa to prejaví takto:

1. Pokles cien

• Ak sa trh ochladí, hodnota nehnuteľností zvyčajne klesne.
• Pre majiteľa, ktorý plánuje predávať, to znamená, že získa menej, než očakával.
• Pre majiteľa, ktorý býva vo vlastnom, to nemusí byť problém, lebo cena je „na papieri“ a domov zostáva rovnaký.
• Pre investora je dôležité, aby nehnuteľnosť kupoval s rezervou – inak môže zostať „zamknutý“ v strate.

2. Predaj sa spomalí

• V kríze je menej kupujúcich. Byty a domy sa predávajú dlhšie a často len s výraznou zľavou.
• Ak potrebujete predať rýchlo, budete musieť ísť s cenou nižšie.
• Ak viete počkať, môže to trvať aj niekoľko mesiacov či rokov.

3. Vyššie splátky hypoték

• pri fixáciách, ktoré končia, sa mesačné splátky zvýšia,
• banky môžu byť prísnejšie pri poskytovaní nových úverov, čo sťaží refinancovanie alebo kúpu ďalšej nehnuteľnosti.

4. Nájomné trhy sa menia

• Investori, ktorí prenajímajú, musia počítať s tým, že: dopyt po prenájme môže rásť (ľudia si nevedia dovoliť kúpu), čo je plus,
• ale zároveň môžu nájomníci tlačiť na cenu a vyberať si viac. Kvalitné byty v dobrých lokalitách sa prenajmú vždy, ale staršie alebo drahé projekty môžu zostať prázdne.

5. Rozdiely podľa segmentu, pretože nie všetky nehnuteľnosti kríza zasiahne rovnako:

• byty na prenájom a rodinné domy v dobrých lokalitách bývajú stabilnejšie,
• kancelárie, obchodné priestory a staršie developerské projekty sú najzraniteľnejšie,
• rekreačné nehnuteľnosti (chaty, apartmány pri mori) môžu byť prvé, ktoré ľudia začnú predávať, keď potrebujú hotovosť.

Ako sa dá pripraviť na realitnú krízu

Pripraviť sa na krízu neznamená všetko predávať alebo panikáriť. Ide skôr o to, aby ste mali dostatočnú rezervu a flexibilitu, keď sa podmienky na trhu zhoršia.

1. Diverzifikujte svoje investície

Nespoliehajte sa len na jeden typ nehnuteľnosti alebo jednu lokalitu. Rozloženie investícií (napr. byty + logistika + iná krajina) vám znižuje riziko.

2. Udržujte si finančnú rezervu

Kríza znamená, že predaj môže trvať dlhšie a banky môžu sprísniť podmienky. Mať bokom hotovosť alebo iné likvidné aktíva vám umožní prežiť horšie obdobie bez núteného predaja.

3. Nakupujte s rozumom – ideálne pod trhovou cenou

Najväčšia chyba je kupovať „za každú cenu“. Ak kúpite s bezpečnou rezervou (napr. 10–20 % pod trhovou hodnotou), vytvoríte si priestor, ak ceny klesnú.

4. Pozerajte sa na cashflow, nie len na cenu

Nehnuteľnosť, ktorá vám generuje stabilný prenájom, má hodnotu aj počas poklesu cien. Dôležité je, aby prenájom pokrýval splátku hypotéky a základné náklady.

5. Buďte flexibilní

Trh sa počas krízy mení rýchlejšie než v normálnych časoch. Ak viete rýchlo predať alebo prenajať so zľavou, máte výhodu.

6. Sledujte makroekonomické signály

Kríza nepríde zo dňa na deň – väčšinou sa dá odhadnúť z trendov. Sledujte úrokové sadzby, infláciu a rast nezamestnanosti.

Ako sme pripravení v BizPartner Group

Z povahy nášho podnikania, získaného know-how a skúseností vieme garantovať, že každú nehnuteľnosť nakupujeme so zľavou minimálne 20 % pod trhovou cenou. Táto medzera je pre nás základným bezpečnostným vankúšom pri negatívnom výkyve trhu.

Okrem toho je naša stratégia postavená na rýchlosti a flexibilite. Realizujeme vysoký počet obchodov, čo nám umožňuje priebežne reagovať na aktuálnu situáciu. Nehnuteľnosti držíme len krátkodobo, takže prípadný pokles cien nemá zásadný vplyv na naše výsledky. A napokon, naše portfólio je široko diverzifikované – nepôsobíme len v jednom segmente ani na jednom trhu, čím ďalej znižujeme riziko.

Obdobia krízy pritom prirodzene prinášajú nové príležitosti. Na jednej strane sú tu klienti, ktorí nás oslovujú kvôli realitným príležitostiam a chcú využiť správny čas na nákup nehnuteľností. Na druhej strane sa na nás obracajú aj tí, ktorí sa ocitli vo finančne náročnejšej situácii a potrebujú rýchle, no férové riešenie. Keď nastane stagnácia alebo pokles trhu, vieme naše know-how využiť naplno – podporiť obidve skupiny klientov a zároveň pokračovať v dosahovaní veľmi zaujímavých výsledkov pre našich investorov.

Záver: Čo ďalej?

Realitná kríza skôr či neskôr príde. Nevieme presne kedy, ale vieme, že príde. A práve preto je dôležité byť pripravený.

Ak chcete zistiť, ako sa dá na realitnej kríze nielen prežiť, ale aj zarobiť, rezervujte si konzultáciu s BizPartner Group ešte dnes. Spolu sa pozrieme na možnosti, ako ochrániť váš kapitál a využiť nové príležitosti, ktoré budúcnosť prinesie.