V investičnom svete platí staré pravidlo: „Keď aj taxikári hovoria o nákupe akcií (alebo v tomto prípade apartmánov), zbystrite pozornosť.“ Dubaj sa momentálne nachádza v paradoxnej situácii. Zatiaľ čo sociálne siete a marketingové brožúry developerov žiaria optimizmom, tvrdé dáta analytikov a medzinárodných agentúr začínajú biť na poplach.
V BizPartner Group sme túto situáciu predpovedali už pred dvoma rokmi. Dnes sa naše predpoklady napĺňajú. Poďme sa pozrieť na to, čo sa skutočne deje v „meste zlata“ a prečo je pre nás tento stav najväčšou príležitosťou za posledné roky.
Súboj naratívov: Makléri vs. Analytici
V Dubaji momentálne prebieha informačná vojna. Na jednej strane stoja realitní agenti a developeri, ktorí hovoria viac menej len o raste, pretože ho potrebujú. Na druhej strane sú renomované inštitúcie ako S&P Global Ratings, Knight Frank či Deloitte, ktoré indikujú blížiacu sa korekciu (tzv. property downturn).
Prečo makléri tlačia „Off-plan“ (predaj z papiera)?
Možno ste si všimli, že makléri vám takmer výhradne ponúkajú nové projekty, ktoré budú dokončené o 3 až 5 rokov. Dôvod je prozaický a nájdete ho v ich províziách:
Provízia z off-plan predaja: Často až 6 % z ceny nehnuteľnosti (platené developerom).
Provízia zo sekundárneho trhu (existujúce byty): Štandardne len 2 %.
Zatiaľ čo vás maklér presviedča o výhodnosti novostavby, trh hovorí niečo iné. Rozdiel medzi cenou, ktorú zaplatíte developerovi ako prvokupujúci, a cenou, za ktorú sa nehnuteľnosť reálne predáva na sekundárnom trhu (resale), sa neustále zväčšuje. Dnes je cena pri opätovnom predaji (resale) často o 20 % nižšia než nákupná cena od developera. To je jasný signál, že dopyt koncových užívateľov slabne na úkor čistých špekulantov.
Čísla, ktoré nepustia: Rok 2025 ako historický extrém
Dubajský trh rastie tempom, ktoré v histórii nemá obdobu. Tu sú štatistiky:
Masívna ponuka: V roku 2025 sa predalo rekordných takmer 150 000 off-plan jednotiek. Ak uvážime, že v Dubaji je momentálne približne 800 000 existujúcich rezidenčných jednotiek, objem novopredaných (ale zatiaľ neexistujúcich) bytov predstavuje takmer 19 % celkového fondu mesta len za jediný rok.
Výstavba vs. Realita: Celkovo je vo výstavbe predaných viac ako 50 % jednotiek v porovnaní s existujúcimi jednotkami.
Pasca pre špekulantov: Obrovské množstvo investorov kupuje off-plan len vďaka nízkemu „down paymentu“ (často len 10 – 20 %) s cieľom nehnuteľnosť „flipnúť“ (predať so ziskom) ešte pred dokončením. Keď si však títo špekulanti uvedomia, že pri dokončení nevedia predať so ziskom, začnú panicky tlačiť ceny nadol, aby sa vyhli ďalším splátkam.
Imigračný paradox a stavební pracovníci
Developeri argumentujú, že dopyt pohltí nová imigrácia. Dubaj v roku 2025 skutočne prilákal viac ako 200 000 nových obyvateľov. Je tu však háčik v demografii.
Podľa údajov Dubai Statistics Center má mesto približne 4 milióny obyvateľov. Odhaduje sa však, že až 1,5 milióna z nich sú stavební pracovníci bývajúci v robotníckych ubytovniach. Vo výstavbe je aktuálne približne 450 000 rezidenčných jednotiek. Akonáhle sa stavebný boom ochladí, títo ľudia z mesta odídu. Zmizne s nimi „papierový“ nárast populácie, ale tisíce luxusných apartmánov zostanú prázdne.
Ako sa vyhnúť pasci: Strategické odporúčania BizPartner Group Ak uvažujete o Dubaji, odporúčame zmeniť optiku:
Pozor na „off-plan prémiu“ a marketingovú pascu: V súčasnosti kupujúci na primárnom trhu (priamo od developera) platia často o 15 až 20 % vyššiu cenu, než za akú sa porovnateľné nehnuteľnosti reálne predávajú na sekundárnom trhu. Táto „novinová prirážka“ je hnaná agresívnym marketingom a prísľubmi zhodnotenia, ktoré však narážajú na tvrdú realitu: masívnu vlnu dodávok nových bytov v roku 2026. Ak nehnuteľnosť kúpite dnes drahšie, než je jej súčasná hodnota na resale trhu, začínate investíciu v hlbokom mínuse, ktorý nemusí zmazať ani budúci rast trhu.
Sústreďte sa na sekundárny trh: Existujúce nehnuteľnosti sú lacnejšie, okamžite dostupné a hneď generujú cashflow z prenájmu.
Hľadajte „distressed sales“: Sledujte ponuky pod tlakom, kde špekulant nezvláda splácať splátkový kalendár alebo sa nehnuteľnosti potrebuje rýchlo zbaviť.
Strategická poloha namiesto prchavého hype: Uprednostňujte etablované lokality s dlhodobo vysokým dopytom, ktoré majú priame napojenie na kľúčové dopravné tepny (ako Sheikh Zayed Road) a uzly verejnej dopravy. Investujte tam, kde je nehnuteľnosť súčasťou funkčného celku s existujúcimi školami, nemocnicami a biznis centrami. Práve tieto „legacy“ oblasti si udržia vysokú likviditu a stabilitu cien aj v čase, keď by dopyt po izolovaných projektoch v rozvojových zónach upadol.
Lekcia z investičnej geografie: Prečo sú susedia dôležitejší ako mramor
Vo svete nájdeme množstvo ambicióznych projektov – od opustených umelých ostrovov v juhovýchodnej Ázii až po celé mestá duchov v Číne – ktoré sa pokúsili neúspešne skopírovať
„dubajský model“ a dnes zívajú prázdnotou. Dubaju toto riziko už dávno nehrozí; transformoval sa na plne funkčnú metropolu. To však neznamená, že každá adresa v emiráte je výhrou. Stále existujú celé štvrte, ktoré sa môžu na dlhé roky investične „zaseknúť“.
Pri výbere projektu preto musí byť lokalita nekompromisným kritériom číslo jeden. V BizPartner Group sa držíme overeného pravidla: Vždy je lepšie kúpiť slabšiu nehnuteľnosť v prémiovej lokalite než luxusný apartmán v zlej oblasti. Trhovú hodnotu vašej investície bude vždy definovať úroveň okolia a kvalita vašich susedov. Ak kúpite palác v susedstve, ktoré nikoho nezaujíma, susedia vašu cenu stiahnu dole. Ak však kúpite priemerný byt v top lokalite, prestíž adresy potiahne vašu cenu nahor.
Dubaj s jasnou víziou a správnou stratégiou
Dubaj vnímame ako mimoriadne dynamický emirát s ambicióznou víziou, ktorá presahuje rámec bežných trhových cyklov. Jeho prebiehajúca transformácia na plnohodnotné svetové veľkomesto, zamerané na reálny život, kvalitnú infraštruktúru a funkčnú ekonomiku, vytvára pevný základ pre dlhodobú stabilitu. Práve v tejto fáze dozrievania trhu sa pre investorov so správne nastavenou stratégiou otvárajú tie najzaujímavejšie investičné horizonty, ktoré už nie sú postavené na špekulácii, ale na reálnej hodnote.
Čo to znamená pre nás ako BizPartner Group:
Z nášho pohľadu stojíme pred obdobím, ktoré je pre nás „win-win“ situáciou. Ak bude dubajský trh pokračovať v raste, naše doterajšie investície a obchody budú naďalej prosperovať a generovať výnosy. Ak sa však naplnia predpoklady o ochladení trhu, otvára sa pre nás najväčšia obchodná príležitosť v histórii našej skupiny.
Keď je trh zaplavený optimizmom a ceny neustále rastú, banky požičiavajú každému a priestor pre výnimočné zhodnotenie sa zužuje. Skutočná hra však začína v momente korekcie. Práve prostredie, kde klasické bankové financovanie naráža na limity, dopyt klesá a trh hľadá likviditu, je pre nás najlepším. Alternatívne a krízové financovanie je disciplína, na ktorej sme vyrastali, v ktorej sme sa vyprofilovali a na ktorú sme sa strategicky pripravovali už pri našich prvých krokoch v Dubaji.
V čase, keď tradičné finančné inštitúcie začnú byť opatrné, my prichádzame s riešeniami, ktoré trh nevyhnutne potrebuje. Sme pripravení zužitkovať túto dynamiku v prospech našej skupiny, našich klientov a našich investorov bez ohľadu na to, ktorým smerom sa trh v najbližších mesiacoch vydá.
Zdroje dát pre článok:
Dubai Land Department (DLD) - Real Estate Transactions 2024/2025
Dubai Statistics Center (DSC) - Population and Labor Force reports
Property Monitor & Reidin - Secondary vs. Primary Market Price Index
Knight Frank - Wealth Report & Dubai Residential Market Analysis