Pád cien o 75 % či krach v Dubaji: Prečo investícia do nehnuteľností nie je vždy výhra

„Kúp byt, na tom sa nedá prerobiť.“ Túto vetu počúvame z každej strany. Vytvorila sa nebezpečná ilúzia, že realitný trh je jednosmerná cesta k bohatstvu, kde grafy smerujú len doprava a nahor.

Pravda je však taká, že trh nehnuteľností má, rovnako ako ľudia, krátku pamäť. Aj my v BizPartner Group sa často stretávame s názorom, že nehnuteľnosti sú absolútna istota. Vždy musíme upozorniť: Nie je to pravda. Trh je cyklický a vie byť krutý. Aj nám sa občas podarí kúpiť horšie, než sme plánovali, a to máme nastavené prísne pravidlá a dlhoročné skúsenosti.

Čo však hrozí bežnému investorovi, ktorý sa spolieha len na „sedliacky rozum“? Pozrime sa na svetové príklady, ktoré dokazujú, že aj betónové istoty sa môžu zmeniť na prach.

75 % zľava, ktorú nikto nechcel (Lekcia zo San Francisca)

Najčerstvejší dôkaz prichádza z USA. Dva ikonické hotely v San Franciscu – Hilton Union Square a Parc 55 – práve menia majiteľa za 408 miliónov dolárov. Znie to ako obrovská suma? Len do momentu, kým nezistíte, že v roku 2016 bola ich hodnota odhadnutá na násobne viac. Dnešná predajná cena predstavuje prepad hodnoty o drastických 75 %.

Bývalý majiteľ, obrovský fond Park Hotels & Resorts, radšej prestal splácať úver a nehnuteľnosti dobrovoľne „vrátil“ banke. Jednoducho si spočítali, že držať tieto budovy je čistá strata. Dôvod? Prázdne kancelárie v meste, zhoršená bezpečnosť a menej turistov. Stačilo pár rokov a „prémiová adresa“ stratila tri štvrtiny hodnoty.

Dubaj: Zlatá klietka a krátka pamäť

Dnes každý hovorí o Dubaji. Slováci tam kupujú apartmány ako na bežiacom páse. Ale história sa rada opakuje a ľudia zabúdajú na rok 2009.

Vtedy praskla v Dubaji obrovská realitná bublina. Ceny nehnuteľností sa prepadli v priemere o 50 %, v niektorých projektoch aj viac. Mnohé projekty (vrátane slávnych umelých ostrovov The World) ostali nedokončené alebo sa potápali do mora – doslova aj prenesene. Investori, ktorí nakupovali na vrchole v ošiali „nekonečného rastu“, prišli o všetko. Dnešný boom je lákavý, ale história zdvíha varovný prst.

Pád giganta u našich susedov (Kauza Signa)

Nemusíme chodiť ani do Ameriky či Ázie. Stačí sa pozrieť do Rakúska a Nemecka. Len nedávno otriasol strednou Európou krach impéria Signa Holding Reného Benka. Vlastnili tie najlukratívnejšie budovy – obchodné domy KaDeWe v Berlíne či Goldenes Quartier vo Viedni. Považovali ich za „too big to fail“ (príliš veľké na to, aby padli). A predsa. Rastúce úroky a pokles hodnoty komerčných nehnuteľností spôsobili najväčší realitný bankrot v európskej histórii. Výsledok? Miliardové dlhy a zastavené stavby (ako napríklad mrakodrap Elbtower v Hamburgu), ktoré tam teraz stoja ako betónové memento zlyhania.

Prečo na to doplatí bežný človek?

Možno si hovoríte: „Ja nekupujem hotel v San Franciscu ani mrakodrap vo Viedni, ja kupujem 2-izbák v krajskom meste.“ Princípy rizika sú však rovnaké, ba pre jednotlivca ešte horšie:

1. Pákový efekt (Hypotéka): Ak kúpite byt za 200 000 € a 160 000 € máte požičaných, stačí pokles ceny o 20 % a vaša vlastná investícia (ekvita) je na nule.

2. Likvidita: Keď trh zamrzne (ako teraz v mnohých segmentoch), nehnuteľnosť nepredáte mesiace, niekedy roky. Ale splátky banke platiť musíte.

3. Skryté náklady: Stačí jeden neplatiaci nájomník alebo nečakaná rekonštrukcia strechy a váš ročný výnos 4 % sa zmení na stratu.

Investujte tam, kde riziká riadia profesionáli

Investovanie do nehnuteľností má zmysel, ale nie formou „hurá systému“. V BizPartner Group si uvedomujeme, že hranica medzi ziskom a stratou je tenká. Aj my sme na trhu zažili rôzne situácie. Rozdiel je v tom, že my do nehnuteľností investujeme doslova "inak", máme diverzifikované portfólio a prísne procesy, vďaka ktorým výkyvy trhu ustojíme.

Preto je pre našich klientov výhodnejšie nehrať sa na developerov či investorov na vlastnú päsť, ale pridať sa nám:

• Riziká: Výrazne znížená pravdepodobnosť, že sa popálite.

• Zabezpečenie: Investície sú kryté reálnymi aktívami s bezpečným LTV (pomer pôžičky k hodnote).

• Bez starostí: Nemusíte riešiť prasknuté potrubia, kataster ani neplatičov. Vy len inkasujete dohodnutý výnos.

Nehazardujte so svojimi úsporami v domnení, že „tehla nepustí“. Pustí, a história ukazuje, že to vie bolieť. Zvoľte si radšej cestu profesionálneho a zabezpečeného investovania.

Pozrite sa, ako investovať bezpečne a s rozumom: bizpartnergroup.com/sk-sk/investovanie