Obchodovanie s nehnuteľnosťami: Kapitál už nie je prekážkou!
Realitný trh na Slovensku vstupuje do fázy, ktorá môže byť pre mnohých investorov nepríjemným prekvapením. Spomalenie rastu cien je najvýraznejšie za posledné desaťročie a prvé reálne poklesy vidíme už dnes — najmä v Košickom a Banskobystrickom kraji. Práve tieto regióny historicky najskôr zachytávajú obrat cyklu. Zároveň je bratislavský trh prehriaty ponukou luxusných bytov nad 6 000 eur za meter štvorcový, ktoré sú pri ochladení mimoriadne zraniteľné a svoju hodnotu strácajú rýchlejšie než bežné bývanie.
Do toho vstupuje rekordná zadlženosť domácností, slabnúca ekonomika, rast nezamestnanosti, spomalenie Nemecka, vysoké úrokové sadzby a obmedzené možnosti štátu trh stimulovať. Výsledkom je kombinácia signálov, ktorá už nepripomína krátkodobé zakolísanie, ale začiatok novej fázy realitného cyklu. A práve v takýchto momentoch investori obvykle robia najdrahšie chyby — pretože sa spoliehajú na skúsenosti z období, ktoré dnes už nemusia platiť. Tradičná poučka o nákupoch v poklese tentoraz nemusí fungovať.
Investovať v čase, keď ostatní vyčkávajú alebo trh opúšťajú, je v zásade správny princíp. No len vtedy, ak sa trh dokáže v rozumnom čase odraziť. Dnes takúto istotu nemáme.
Aktuálny cyklus sa nepodobá na roky 2010, 2014 ani 2020. Tentoraz do seba zapadá viacero nepriaznivých faktorov naraz — rekordná zadlženosť domácností, oslabené úspory po inflácii, technologická transformácia ovplyvňujúca zamestnanosť, dlhodobý demografický pokles, odliv mozgov do zahraničia, oslabenie Nemecka ako nášho kľúčového obchodného partnera a slabá schopnosť štátu trh podporiť. Táto kombinácia môže znamenať, že investor, ktorý nakúpi len preto, že ceny klesli, môže o pár rokov zistiť, že nekúpil lacno — ale príliš skoro.
Ako investujeme v BizPartner Group — a prečo túto stratégiu používame dlhodobo
V BizPartner Group počítame s takýmto scenárom už niekoľko rokov. Očakávame, že realitný trh nebude dlhodobo rásť a že prirodzene prídu obdobia stagnácie alebo poklesu. Preto je náš model navrhnutý tak, aby fungoval práve v takýchto fázach. Nespoliehame sa na trhový rast ani na to, že „čas všetko vyrieši“. Spoliehame sa na stratégiu, dáta a správne nastavené realitné obchody.
Krátke investičné horizonty. Kapitál nesmie zostať zamknutý. Krátke cykly nám umožňujú rýchlo reagovať, prispôsobovať sa a neviazať investorov na dlhé roky. V dnešnom trhu je to absolútne kľúčové.
Extrémna prísnosť pri výbere obchodov. Ak obchod matematicky nedáva zmysel, neriešime ho. Zaujímajú nás len transakcie s rezervou v hodnote, kvalitným zabezpečením a realistickou ekonomikou. Nehodnotíme príbehy, vizualizácie ani sľuby — hodnotíme čísla, riziká a kontrolu nad výsledkom.
Výnos už pri vstupe. Nečakáme, kým trh vyrastie. Výnos vytvárame cez akvizičnú cenu, štruktúru financovania, zabezpečenie a nastavenie obchodu. Preto nemáme výkon naviazaný na rast cien — máme ho pod kontrolou od prvého dňa.
Jasný plán B pri každom obchode. Ak sa trh zastaví, musíme vedieť, či dokážeme nehnuteľnosť prenajať, refinancovať, upraviť, preštruktúrovať alebo zmeniť jej využitie tak, aby zostala bezpečná a funkčná. Plán B nie je doplnok — je to základ.
Cash flow alebo výrazná pridaná hodnota. To je mechanizmus, ktorý drží kapitál v bezpečí aj v stagnácii. Cash flow stabilizuje obchod. Pridaná hodnota zvyšuje návratnosť. Ani jedno nie je závislé od rastu cien.
Vďaka tomuto prístupu dokážeme fungovať bezpečne a výnosne aj v období, keď trh stagnuje alebo zamŕza. Náš model stojí na disciplíne, krátkych cykloch, výnose vytvorenom pri vstupe, jasnom pláne B a schopnosti aktívne tvoriť hodnotu. Nečakáme na priazeň trhu — dosahujeme výsledky aj vtedy, keď ostatní spomaľujú alebo ustupujú.
Záver
Slovenský realitný trh vstupuje do fázy, ktorá môže trvať dlhšie než predchádzajúce cykly. Prvé regionálne poklesy, prehriatie niektorých segmentov, ekonomická slabosť a vysoká zadlženosť vytvárajú prostredie, v ktorom rýchle zotavenie nie je zaručené. Investori, ktorí budú čakať na odraz, sa môžu ocitnúť uviaznutí na roky.
Preto je dnes dôležitejšie než kedykoľvek predtým investovať strategicky — s krátkymi horizontmi, bezpečnými nákupmi, výnosom už pri vstupe, jasným plánom B a schopnosťou generovať cash flow alebo vytvárať pridanú hodnotu.
Presne takto investujeme v BizParenter Group — a preto sme pripravení aj na túto fázu trhu.
