Slovenský realitný trh na rázcestí

Ak by sme mali posledných 15 rokov na slovenskom realitnom trhu zhrnúť do jednej vety, bol by to príbeh o súhre mimoriadne priaznivých ekonomických faktorov. Od roku 2010 hralo v prospech trhu takmer všetko – od politiky Európskej centrálnej banky, ekonomiku až po demografický vývoj.

Dnes sa však tento model mení. Hoci mnohí analytici stále predpokladajú mierny rast cien, očakávania sa posúvajú z kategórie „istoty“ do roviny opatrnejších prognóz. Aby sme pochopili, kam trh smeruje, musíme si vedľa seba postaviť svet, v ktorom sme žili, a realitu, do ktorej práve vstupujeme. 

1. Hypotéky: Od „peňazí zadarmo“ k novému normálu

Pred desiatimi rokmi sme zažívali unikátny experiment s lacnou likviditou. Pre bežného Slováka to znamenalo obdobie klesajúcich úrokových sadzieb, ktoré sa postupne zosunuli z 5 % až k hranici jedného percenta. Banky v agresívnej expanzii ponúkali úvery takmer každému a mesačná splátka bola v mnohých prípadoch nižšia než komerčné nájomné. Tento stav vyvolal všeobecný pocit, že nehnuteľnosť je najdostupnejšou formou budovania majetku, čo masívne akcelerovalo dopyt. 

Dnes je situácia odlišná. Úrokové sadzby sa stabilizovali okolo úrovne 4 % a ich návrat k nule je nateraz nepravdepodobný. Rozdiel v úročení nie je len technický detail; pre priemernú rodinu to znamená stovky eur mesačne navyše, ktoré odchádzajú na úroky namiesto splácania istiny. Kým v minulosti nominálne mzdy rástli dynamicky, dnes je kľúčovým faktorom reálna kúpyschopnosť. Tá kvôli drahším energiám, potravinám a službám naráža na svoje limity, čo priamo obmedzuje objem úverov, ktoré sú domácnosti schopné bezpečne utiahnuť. 

2. Demografia: Koniec prirodzeného hladu po bytoch 

V uplynulej dekáde bol dopyt poháňaný silnou generáciou tzv. "husákových detí". Títo ľudia boli v ideálnom veku na riešenie bývania a ich záujem vytváral na trhu neustály tlak. Nehnuteľnosť bola vnímaná ako bezpečná investícia a prirodzený životný cieľ, po ktorom bol stabilný dopyt bez ohľadu na lokalitu.

Súčasný trend však ukazuje opačný vývoj. Silné ročníky vystriedala populačná vlna, ktorá je čo do počtu ľudí približne o tretinu slabšia. Tento úbytok potenciálnych kupcov nie je len problémom novostavieb vo veľkých mestách, ale zasahuje celé spektrum bývania naprieč Slovenskom – pričom vidiek to cíti už teraz. 

K tomu sa pridáva kritický odliv mozgov. Ak krajina stráca tisíce mladých a vzdelaných ľudí, ktorí radšej investujú do budúcnosti v zahraničí, zmenšuje sa skupina bonitných klientov schopných viazať sa na Slovensku dlhodobým dlhom. 

3. Hospodárska závislosť a technologické riziká 

Slovensko dlhé roky profitovalo z procesu „dobiehania“ západnej Európy, no tento motor začína vykazovať známky únavy. Sme ekonomika extrémne závislá od automobilového sektora, ktorý dnes čelí bezprecedentnej globálnej transformácii. Akýkoľvek otras v tomto priemysle by okamžite pocítil realitný trh v regiónoch naviazaných na výrobu. 

Okrem toho nastupuje automatizácia a umelá inteligencia (AI). Tieto technológie môžu zásadne zmeniť trh práce v administratíve a službách – teda v sektoroch, ktoré tvoria jadro slovenskej strednej triedy a hlavnú cieľovú skupinu hypotekárnych dlžníkov. 

4. Štát v kŕči: Dane, dlh a konsolidácia 

Pohľad na štátnu pokladnicu prináša ďalšie riziká. Masívny štátny dlh si vynucuje drastickú konsolidáciu, vrátane zvýšenia DPH na 23 %, čo priamo zvyšuje náklady na výstavbu a údržbu nehnuteľností. 

Keďže štát potrebuje sanovať rozpočet, nehnuteľnosti sa stávajú lákavým cieľom pre zvyšovanie majetkových daní. Byt už v blízkej budúcnosti nemusí byť len pasívnym aktívom, ktoré rastie na cene, ale položkou so zvyšujúcimi sa prevádzkovými a daňovými nákladmi. To mení celkovú matematiku výnosnosti, na ktorú boli investori zvyknutí. 

5. Geopolitika a slabnúca Európa 

V minulej dekáde bolo Slovensko vnímané ako bezpečný a stabilný prístav pre investície. Dnes nás blízkosť vojnového konfliktu a celková hospodárska stagnácia Európy stavia do iného svetla. Zahraničný kapitál je opatrnejší a ak investori prestanú vnímať náš región ako rastový, zmizne dôležitý pilier dopytu, ktorý v minulosti držal rast cien nehnuteľností vo veľkých mestách a priemyselných oblastiach vysoko nad priemerom.

6. Prečo v médiách stále dominujú ružové okuliare? 

Je dôležité si uvedomiť, že optimizmus realitných expertov, bánk a developerov nie je nezaujatou predpoveďou, ale strategickou nevyhnutnosťou pre ich vlastné prežitie. Ich primárnou úlohou totiž nie je objektívne informovať, ale udržiavať likviditu a umelý pocit bezpečia na trhu. Zatiaľ čo verejnosť kŕmia recyklovanými mantrami o „nedostatku bytov“ a spoliehajú sa na psychologickú zotrvačnosť kupujúcich, objektívna analýza odhaľuje úplne iný príbeh. Pred desiatimi rokmi sa trh viezol na vlne ideálnych podmienok, no dnes už musí čeliť tvrdému nárazu demografického úpadku, drahého dlhu a prehlbujúcej sa hospodárskej neistoty. Priznať túto realitu by znamenalo zastaviť biznis – preto sa radšej v mediálnom priestore udržiava ilúzia rastu, aj keď všetky fundamenty už dávno veslujú proti prúdu.

Existujú pozitíva na obzore? 

Hoci sú štrukturálne faktory neúprosné, slovenský realitný trh má stále určité záchranné siete, ktoré môžu v niektorých segmentoch tlmiť náraz. Otázkou však zostáva, či sú dostatočne silné na to, aby zvrátili celkový trend, alebo len vytvoria priepasť medzi víťazmi a porazenými. 

• Štatistický hlad po bytoch: Slovensko dlhodobo vykazuje nižší počet bytov na tisíc obyvateľov v porovnaní s priemerom EÚ. Tento fakt je často hlavným argumentom optimistov, no sila jeho reálneho vplyvu na ceny je v súčasnosti nejasná. Štatistický nedostatok totiž automaticky neznamená kúpyschopný dopyt, najmä ak sa nožnice medzi cenami a príjmami neustále roztvárajú. 
• Investičné ostrovy a infraštruktúra: Rozvoj kľúčovej infraštruktúry a príchod veľkých strategických investícií do vybraných regiónov môžu lokálne udržať alebo mierne zvýšiť hodnotu bývania. Tieto impulzy však budú pôsobiť len lokálne a nebudú mať silu potiahnuť celý trh. 
• Krutá selektivita namiesto plošného rastu: Je nevyhnutné si priznať, že trh sa už nebude hýbať plošne nahor. Éra, kedy rástla hodnota každej nehnuteľnosti bez ohľadu na jej stav, definitívne skončila. Reálnu hodnotu si v budúcich rokoch dokážu udržať výhradne nehnuteľnosti v špičkových lokalitách, ktoré zároveň spĺňajú najvyššie energetické štandardy. Všetko ostatné bude pod narastajúcim tlakom nákladov a klesajúceho záujmu. 

Pravdou zostáva, že hoci tieto faktory môžu lokálne stabilizovať situáciu, na záchranu celého trhu pred celkovým ochladením stačiť nebudú. 

Princíp predbežnej opatrnosti: Prečo nepodceňovať riziká? 

Je prirodzené, ak s niektorými z predostretých prognóz nesúhlasíte, alebo ak veríte, že sa niektoré negatívne faktory v dohľadnej dobe v plnej miere nenaplnia. V investovaní však platí, že najväčšie straty nespôsobujú faktory, o ktorých vieme, ale tie, ktoré sme sa rozhodli vedome ignorovať. Pristupovať k nehnuteľnostiam s vedomím, že sa negatívne scenáre môžu stať realitou, nie je prejavom pesimizmu, ale prejavom zodpovedného riadenia rizika.

Zváženie týchto rizík pri každom investičnom rozhodnutí vás totiž chráni pred nečakanými otrasmi, ktoré by nepripravených investorov mohli stáť oveľa viac než len ušlý zisk. V čase, keď sa doterajšie istoty menia na neznáme, je lepšie byť pripravený na náročnejšie obdobie, ktoré nepríde, než byť zaskočený trhovou realitou, na ktorú ste odmietli vopred zvážiť. 

Náročný trh praje pripraveným: BizPartner Group ako bezpečný prístav v čase transformácie 

Práve v obdobiach, kedy sa menia pravidlá hry, sa naplno ukazuje sila a odolnosť inovatívnych obchodných modelov. V BizPartner Group nevnímame súčasné trhové výzvy ako hrozbu, ale ako priestor, na ktorý sme sa dlhodobo pripravovali. Náš model nie je postavený na čakaní na rast cien, ale na aktívnom riadení rizík a hľadaní príležitostí tam, kde iní narážajú na bariéry. Tu je spôsob, akým priamo reagujeme na nové podmienky trhu: 

Krátke investičné cykly a vysoká flexibilita. Kľúčovým pilierom našej stratégie je investovanie v krátkych cykloch. Na rozdiel od tradičných modelov nie sme viazaní na roky trvajúce projekty. Naše priemerné držanie nehnuteľnosti je len približne jeden rok. Táto vysoká obrátkovosť kapitálu nám umožňuje extrémne pružne reagovať na aktuálny vývoj trhu – vieme rýchlo prispôsobiť naše nákupné aj predajné stratégie meniacim sa podmienkam, čím minimalizujeme expozíciu voči dlhodobým negatívnym trendom. 

Alternatíva k drahým hypotékam. Sprísnené podmienky bánk a éra drahších úverov pre nás predstavujú prirodzený priestor na rast. Naše formy alternatívneho financovania nehnuteľností sú odpoveďou pre klientov, ktorí potrebujú preklenúť prechodné obdobie alebo hľadajú flexibilitu, ktorú im tradičný bankový sektor už nedokáže ponúknuť. Tam, kde banky sprísňujú reštrikcie, my ponúkame riešenia. 

Strategická reakcia na demografiu. Vplyv demografických zmien vyhodnocujeme už dlhodobo. Našou odpoveďou je aktívna rebalansácia portfólia – systematicky sťahujeme kapitál z lokalít, ktoré považujeme za demograficky ohrozené, a presúvame ho do rastových pólov a strategických uzlov. Sústredíme sa na nehnuteľnosti, ktoré si udržia likviditu a kúpyschopný dopyt bez ohľadu na celoštátny demografický útlm. 

Medzinárodná diverzifikácia nielen ako poistka. Uvedomujeme si limity domáceho trhu, a preto sme naše aktivity už dávno rozšírili aj za hranice Slovenska. Aktívne pracujeme s nehnuteľnosťami v krajinách, kde negatívne vplyvy slovenskej ekonomiky či demografie nie sú prítomné ani nie sú na obzore. Pre našich investorov to znamená dôležitú vrstvu zabezpečenia – ich investície profitujú z diverzifikovaného rizika naprieč rôznymi trhmi.

Náročný trh praje pripraveným – tým, ktorí dokážu čítať trendy v predstihu a majú pripravené nástroje na ich zvládnutie. S našou expertízou a dynamickým obchodným modelom sa tešíme na transformačné obdobie a príležitosti, ktoré nám budúcnosť prinesie.