Španielsky realitný trh, najmä v oblasti Costa del Sol, predstavuje pre slovenských investorov lákavú príležitosť. Či už hľadáte apartmán na krátkodobý prenájom, alebo vilu na následný predaj (flipping), proces má svoje špecifiká, ktoré sa výrazne líšia od tých našich. V spolupráci s odborníčkou na tamojší trh sme pre vás pripravili detailný prehľad toho, na čo sa pripraviť.
Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorú už niekto vlastnil, začína proces nájdením vhodného objektu a podaním ponuky. Po jej akceptácii nasleduje niekoľko kľúčových krokov:
● Rezervačný poplatok (Reservation Fee): Slúži na stiahnutie nehnuteľnosti z ponuky. Pohybuje sa od 6 000 eur (pri bežných apartmánoch) až po desiatky tisíc eur pri luxusných vilách.
● Ochrana strán: Ak od zmluvy odstúpi kupujúci, záloha prepadá. Ak si to rozmyslí predávajúci, musí vrátiť dvojnásobok zloženej sumy.
● Právna previerka (Due Diligence): Absolútna nevyhnutnosť, ktorá trvá 2 až 3 týždne. Právnik preveruje kataster, súlad s územným plánom, kolaudačné rozhodnutia a prípadné dlhy na daniach či poplatkoch v komunite.
V Španielsku je väčšina rekreačných nehnuteľností súčasťou tzv. urbanizácií so spoločnou správou. To prináša dôležité obmedzenia pre investorov:
Upozornenie pre Airbnb investorov: Komunity vlastníkov majú dnes právo nadpolovičnou väčšinou zakázať krátkodobý prenájom vo svojom komplexe. Dlhodobý prenájom (nad 12 mesiacov) však zakázať nemôžu.
Ak plánujete nehnuteľnosť prenajímať, váš právnik musí dôkladne preštudovať „community rules“, aby ste sa vyhli kúpe bytu, v ktorom nebudete môcť legálne podnikať.
Pri investičnej kalkulácii je nutné brať do úvahy, že uvádzané predajné ceny sú vždy bez daní.
|
Typ nehnuteľnosti |
Daň / Poplatok |
Celkové navýšenie ceny |
|
Sekundárny trh (Resale) |
7 % daň z prevodu (Andalúzia) |
cca 10 % (vrátane právnika/notára) |
|
Novostavba |
10 % DPH + 1,2 % Stamp duty |
cca 13 % |
|
Komerčné priestory |
21 % DPH (bez výnimky) |
- |
Pri predaji nehnuteľnosti neexistuje v Španielsku oslobodenie od dane z príjmu po určitom čase držby. Predávajúci platí 19 % daň z kapitálového zisku (rozdiel medzi nákupnou a predajnou cenou) a mestskú daň Plus valia.
Pre investorov, ktorí sa venujú „rekonštrukcii a predaju“ (flipping), je výhodnejšie využiť španielsku s.r.o. (S.L.). Ak firma kúpi nehnuteľnosť do 500 000 eur výlučne na účely ďalšieho predaja do 3 rokov, platí transfer tax iba 1 % namiesto 7 %.
Dôležité obmedzenia pri rekonštrukcii:
● Existujú dva typy povolení: malé (interiér, okná) a veľké (zásahy do dispozície a nosných konštrukcií).
● V hlavnej sezóne (15. jún – 15. september) a počas veľkých sviatkov sú stavebné práce v urbanizáciách spravidla zakázané.
Hoci sa o squatteroch (okupantoch) v Španielsku veľa píše, na Costa del Sol je situácia vďaka uzavretým urbanizáciám s ochrankou pokojnejšia. Ak majiteľ zistí vniknutie do 48 hodín, polícia môže osoby vysťahovať okamžite. Väčším rizikom sú tzv. „neplatiči“, teda nájomníci, ktorí prestanú platiť po prvom mesiaci. Preto prenajímatelia dnes vyžadujú prísne preverenie príjmov a pracovných zmlúv záujemcov.
Španielsko ponúka skvelé príležitosti na zhodnotenie kapitálu, ale neodpúšťa chyby. Trh je vysoko kompetitívny a racionálne správanie je kľúčové. Ako hovorí prax, dobrý miestny právnik, účtovník a skúsený agent nie sú nákladom navyše, ale nevyhnutnou ochranou vašej investície.