Realitný trh na Slovensku vstupuje do fázy, ktorá môže byť pre mnohých investorov nepríjemným prekvapením. Spomalenie rastu cien je najvýraznejšie za posledné desaťročie a prvé reálne poklesy vidíme už dnes — najmä v Košickom a Banskobystrickom kraji. Práve tieto regióny historicky najskôr zachytávajú obrat cyklu. Zároveň je bratislavský trh prehriaty ponukou luxusných bytov nad 6 000 eur za meter štvorcový, ktoré sú pri ochladení mimoriadne zraniteľné a svoju hodnotu strácajú rýchlejšie než bežné bývanie.
Do toho vstupuje rekordná zadlženosť domácností, slabnúca ekonomika, rast nezamestnanosti, spomalenie Nemecka, vysoké úrokové sadzby a obmedzené možnosti štátu trh stimulovať. Výsledkom je kombinácia signálov, ktorá už nepripomína krátkodobé zakolísanie, ale začiatok novej fázy realitného cyklu. A práve v takýchto momentoch investori obvykle robia najdrahšie chyby — pretože sa spoliehajú na skúsenosti z období, ktoré dnes už nemusia platiť. Tradičná poučka o nákupoch v poklese tentoraz nemusí fungovať.
Investovať v čase, keď ostatní vyčkávajú alebo trh opúšťajú, je v zásade správny princíp. No len vtedy, ak sa trh dokáže v rozumnom čase odraziť. Dnes takúto istotu nemáme.
Aktuálny cyklus sa nepodobá na roky 2010, 2014 ani 2020. Tentoraz do seba zapadá viacero nepriaznivých faktorov naraz — rekordná zadlženosť domácností, oslabené úspory po inflácii, technologická transformácia ovplyvňujúca zamestnanosť, dlhodobý demografický pokles, odliv mozgov do zahraničia, oslabenie Nemecka ako nášho kľúčového obchodného partnera a slabá schopnosť štátu trh podporiť. Táto kombinácia môže znamenať, že investor, ktorý nakúpi len preto, že ceny klesli, môže o pár rokov zistiť, že nekúpil lacno — ale príliš skoro.
V BizPartner Group počítame s takýmto scenárom už niekoľko rokov. Očakávame, že realitný trh nebude dlhodobo rásť a že prirodzene prídu obdobia stagnácie alebo poklesu. Preto je náš model navrhnutý tak, aby fungoval práve v takýchto fázach. Nespoliehame sa na trhový rast ani na to, že „čas všetko vyrieši“. Spoliehame sa na stratégiu, dáta a správne nastavené realitné obchody.
Krátke investičné horizonty. Kapitál nesmie zostať zamknutý. Krátke cykly nám umožňujú rýchlo reagovať, prispôsobovať sa a neviazať investorov na dlhé roky. V dnešnom trhu je to absolútne kľúčové.
Extrémna prísnosť pri výbere obchodov. Ak obchod matematicky nedáva zmysel, neriešime ho. Zaujímajú nás len transakcie s rezervou v hodnote, kvalitným zabezpečením a realistickou ekonomikou. Nehodnotíme príbehy, vizualizácie ani sľuby — hodnotíme čísla, riziká a kontrolu nad výsledkom.
Výnos už pri vstupe. Nečakáme, kým trh vyrastie. Výnos vytvárame cez akvizičnú cenu, štruktúru financovania, zabezpečenie a nastavenie obchodu. Preto nemáme výkon naviazaný na rast cien — máme ho pod kontrolou od prvého dňa.
Jasný plán B pri každom obchode. Ak sa trh zastaví, musíme vedieť, či dokážeme nehnuteľnosť prenajať, refinancovať, upraviť, preštruktúrovať alebo zmeniť jej využitie tak, aby zostala bezpečná a funkčná. Plán B nie je doplnok — je to základ.
Cash flow alebo výrazná pridaná hodnota. To je mechanizmus, ktorý drží kapitál v bezpečí aj v stagnácii. Cash flow stabilizuje obchod. Pridaná hodnota zvyšuje návratnosť. Ani jedno nie je závislé od rastu cien.
Vďaka tomuto prístupu dokážeme fungovať bezpečne a výnosne aj v období, keď trh stagnuje alebo zamŕza. Náš model stojí na disciplíne, krátkych cykloch, výnose vytvorenom pri vstupe, jasnom pláne B a schopnosti aktívne tvoriť hodnotu. Nečakáme na priazeň trhu — dosahujeme výsledky aj vtedy, keď ostatní spomaľujú alebo ustupujú.
Slovenský realitný trh vstupuje do fázy, ktorá môže trvať dlhšie než predchádzajúce cykly. Prvé regionálne poklesy, prehriatie niektorých segmentov, ekonomická slabosť a vysoká zadlženosť vytvárajú prostredie, v ktorom rýchle zotavenie nie je zaručené. Investori, ktorí budú čakať na odraz, sa môžu ocitnúť uviaznutí na roky.
Preto je dnes dôležitejšie než kedykoľvek predtým investovať strategicky — s krátkymi horizontmi, bezpečnými nákupmi, výnosom už pri vstupe, jasným plánom B a schopnosťou generovať cash flow alebo vytvárať pridanú hodnotu.
Presne takto investujeme v BizParenter Group — a preto sme pripravení aj na túto fázu trhu.